برای آنکه با نحوه فروش ملک مشاع آشنا شویم ابتدا باید با تعریف ملک مشاع آشنا شویم. ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد.به این وضعیت در اصطلاح حقوقی اشاعه می‌گویند. به طور مثال یک آپارتمان ۱۰۰ متری که ۶ دانگ دارد دارای ۲ شریک باشد که یکی مالک ۲ دانگ و دیگری مالک ۴ دانگ آپارتمان مذکور باشد به این حالت اشاعه می‌گویند و هر دو شریک در هر ذره از ملک و جزء جزء آن حق دارد و اینگونه نیست که شریکی که دارای حق بیشتر است مثلا در مثال بالا مالک ۴ دانگ حق بیشتری در ملک موصوف خواهد داشت.

حال سوالی که مطرح است این است که چگونه مال مشاع را بفروشیم؟

عموما در املاک مشاع به علت تعدد شرکا در هنگام فروش اختلاف ایجاد می‌شود. در چنین حالتی در اموال غیرمنقول (زمین، خانه، آپارتمان) دو حالت به وجود می‌آید:

الف) اگر ملک مذکور دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد که در این مرحله مرجع صالح دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

ب) در صورتی که ملک دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد. در چنین زمانی اگر ملک قابلیت افراز داشته باشد عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت اما در صورتی که واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک را اعلام نماید، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دادگستری و ارائه دادخواست (در تهران از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی) خواهد بود که با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‌نماید.

خلع ید

یکی از مهم‌ترین و شایع‌ترین دعاوی حقوقی در دادگاه بحث خلع ید است که مبنای آن عربی می‌باشد که ریشه شرعی و فقهی دارد چرا که استیلای بر مال غیر چه به صورت عمدی باشد چه به صورت غیرعمدی، چه غاصب منتفع شود و چه منتفع نشود ملزم است آن را برگرداند.

ارکان دعوای خلع ید

1. مالکیت خواهان پرونده: طبق رای وحدت رویه سال ۸۳ باید خواهان مالکیت رسمی داشته باشد و مالک رسمی نیز با توجه به ماده ۲۲ ثبت کسی است که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد.
2. باید دادگاه احراز کند که دعوای خلع ید مربوط به مال غیرمنقول است. نکته مهم این است که در صورتی که مال منقول دعوای استرداد مطرح می‌شود که ماده ۱۸ قانون مدنی و ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی بر این موضوع اشاره دارند.
3. احراز تصرف خوانده و غیرمجاز بودن تصرفات آن را در نظر بگیریم.
4. غیرمجاز بودن تصرفات خوانده

دعوای خلع ید نیز نسبت به ملک مشاعی هم مطرح می‌گردد ولی در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.