تعریف شفعه

بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی شفعه اینگونه تعریف شده است: هرگاه مال غيرمنقول قابل تقسيمي بين دو نفر مشترك باشد و يكي ازآن دو شريك سهم خودش را به قصد فروش به شخص ثالثي انتقال دهد شريك ديگرحق دارد قيمتي راكه مشتري داده است به اوبدهد و سهم فروخته شده را مالک شود.
اين حق راحق شفعه وصاحب آن راشفيع گویند.

دعوای مطرح شده اخذ به شفعه تنها به منظور اثبات و احراز شرایط عمل حقوقی است که پیش از آن واقع شده است بر همین اساس حکم حالت اعلامی دارد نه تاسیسی و دعوای که در دادگاه اقامه می شود باید به طرفیت خریدار و شریک هر دو اقامه شود و دعوا بر علیه یکی از آنها به تنهایی مسموع نخواهد بود.

اشتراک در ممر و مجری

به موجب ماده ۸۱۰ قانون مدنی: اگرملك دو نفردر ممر يا مجري مشترك باشد و يكي ازآنها ملك خود را با حق ممر يا مجري بفروشد ديگري حق شفعه دارد اگرچه درخود ملك مشاعا شريك نباشد ولي اگرملك رابدون ممر يا مجري بفروشد ديگري حق شفعه ندارد.
آپارتمان های ساخته شده در زمین مشاع از موضوعات بارز ماده ۸۱۰ است به این دلیل که هر آپارتمان ملک اختصاصی هر یک از مالکان است، راه عبور و لوله های آب در آنها مشترک است. فروشنده با انتقال آپارتمان خود در واقع سهم مشاع در عرصه را نیز می فروشد.

عدم امکان تبعیض در حق شفعه

بر اساس ماده ۸۱۵ قانون مدنی: حق شفعه را نمي توان فقط نسبت به يك قسمت از مبيع اجرا نمود صاحب حق مزبور يا بايد از آن صرف نظركند يا نسبت به تمام مبيع اجرا نمايد.

اثر اخذ به شفعه در ابطال معاملات

بر اساس ماده ۸۱۶ قانون مدنی: اخذ به شفعه هرمعامله را كه مشتري قبل ازآن و بعد از عقد بيع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل مي نمايد.
حق شفعه یک حق استثنایی و خاص است که برای اعمال آن نیاز به یک وکیل ملکی خوب یا کسب اطلاعات از مشاوری حقوقی دارد.

شرایط اختصاصی اخذ به شفعه

غیر منقول بودن: برای تحقق اخذ به شفعه همان طور که در ماده ۸۰۸ قانون مدنی آورده شده است مال مورد معامله باید غیر منقول باشد، غیر منقول در اینجا می تواند ذاتی باشد مثل زمین یا اینکه به واسطه عمل انسان غیرمنقول شده باشد مثل ساختمان و درخت اگر به تبع عرصه فروخته شود می توان مورد حق شفعه قرار بگیردو اگر به طور مستقل فروخته شود حق شفعه در اینجا به وجود نمی آید.

مشاع بودن: در املاک مشاع هر یک از شرکا در جزء جزء مال مشاع شریک هستند، یکی دیگر از شرایط اخذ به شفعه مشاع بودن ملک فروخته شده حین معامله است.
بر این اساس اگر شرکا مال مشترک خود را تقسیم کنند و بعد از تقسیم یکی از آنها سهم خود را به دیگری انتقال دهد اینجا حق شفعه ای وجود ندارد زیرا دیگر شراکتی باقی نمی ماند تا برای جلوگیری از ضرر شریک دیگر حق شفعه به وجود آید.

قابل تقسیم بودن: یکی از شرایط اساسی دیگر اخذ به شفعه قابل تقسیم بودن است که به صورت صریح در ماده ۸۰۸ قانون مدنی اینگونه به آن اشاره شده است. مال غیرمنقول مشاع بین دو نفر باید قابل تقسیم باشد، تا اگر یکی از دو شریک سهم خود را به فروش برساند شریک دیگر با استفاده از اخذبه شفعه ضرر خود را بگیرد، تا بدین وسیله از ضرری که مالک سهم مشاع در اثر تقسیم متحمل می شده جلوگیری شود. ولی در ملک غیر قابل تقسیم این ضرر وجود ندارد.

شرکا دو نفر باشند: ماده ۸۰۸ قانون مدنی صراحتا به این موضوع اشاره کرده است که شراکت بین دو نفر شریک در مال غیر منقول حق شفعه ایجاد می کند. به همین دلیل اگر تعداد افراد شریک در یک ملک بیش از دو نفر باشند حق شفعه ای وجود نخواهدداشت ولی اگر یکی از دو شریک ملک مشاع سهم خود را به چند نفر انتقال دهد شریک دیگر می تواند از حق خود مبنی بر اخذ به شفعه استفاده کند به این خاطر که در زمان عقد بیع شرکا دو نفر بودند و تعداد خریداران اثری در حق شفعه ندارد.

بیع بودن انتقال سهم مشترک: همانطور که در ماده ۸۰۸ قانون مدنی عنوان شده اخذ به شفعه زمانی برای شریک مال مشاع به وجود می آید که شریکش سهم خود را از طریق عقد بیع انتقال داده باشد و این صراحت در ماده نشان دهنده این است که اگر انتقال سهم شریک به موجب هبه یا صلح یا معاوضه و یا قرار دادن مهریه باشد حق شفعه به وجود نمی آید، سهم مشاع نیز باید مبیع قرار گیرد نه ثمن

پرداخت ثمن توسط شفیع: حق شفعه یک حق استثنایی در قانون است که برای جلوگیری از ورود ضرر به مشتری می باشد و در صورتی تحقق پیدا میکند که دارنده حق شفعه(شفیع) قدرت پرداخت ثمن معامله را داشته باشد بنابراین اگر شریک معسر یا ورشکسته قدرت پرداخت ثمن معامله را نداشته باشد باعث ایجاد ضرر مشتری می شود و برای رفع ضرر ناشی از شرکت ضرری بیشتر ایجاد می کند.

فوری بودن اخذ به شفعه: بر اساس ماده ۸۲۱ قانون مدنی این عبارت صراحتا عنوان شده است: حق شفعه فوري است.
شریکی که از فروش سهم شدیک خود اطلاع پیدا می کند، باید فورا نسبت به اعمال حق شفعه خود اقدام کند، زیرا درنگ وی باعث اسقاط حق شفعه می شود.

انتقال حق شفعه به ورثه

طبق ماده ۸۲۳ قانون مدنی: حق شفعه بعدازموت شفيع به وارث يا وارث او منتقل مي شود.
بر اساس نص صریح ماده ۸۲۳ قانون مدنی اخذ به شفعه به ارث می رسد و همانند قواعد ماترک بین وراث تقسیم می شود. موضوعی که در اینجا مطرح می شود تعداد وراث هستند و چگونگی اعمال این حق است که ماده ۸۲۴ این موضوع را به صورت صریح اینگونه عنوان کرده است: هرگاه يك يا چند نفر از وارث حق خود را اسقاط كند باقي وراث نمي توانندآن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمايند و بايد يا از آن صرف نظركنند يا نسبت به تمام مبيع اجرا کنند.

قابل اسقاط بودن اخذ به شفعه

اسقاط حق شفعه ممکن است به وسیله فعل صاحب حق باشد به صورتی که عمل او منصرف به اسقاط این حق باشد و یا اینکه به لفظ باشد و یا انصراف از حق به صورت شفاهی باشد.