در تعریف عقد اجاره گفتیم که بر اساس این عقد مستاجر مالک منافع مال مورد اجاره می شود ؛ یعنی سند ملک به نام مستاجر نیست ، اما این مستاجر است که از مال مورد اجاره تا مدت معینی استفاده می کند . یکی از موضوعات مهم در بحث اجاره ، پایان یافتن قرارداد اجاره یا فسخ قرارداد اجاره است . به طور کلی قرارداد اجاره از جمله قراردادهای رایج ولی در عین حال پیچیده ای است که هم برای موجر و هم برای مستاجر مشکلاتی را ایجاد می کند . اجاره یک عقد لازم است ، یعتی هیچ یک از دو طرف قرارداد حق بر هم زدن آن را ندارند و باید به آن پایبند باشند بنابراین فسخ آن قبل از پایان یافتن مدت قرارداد به سختی امکان پذیر است . حال سوال این است که چگونه و در چه شرایطی می توان این عقد لازم را بر هم زد ؟

عدم تعادل بین عوضین

فرض کنید که شما خانه ای را از کسی اجاره کرده اید . بعد از اینکه قرارداد اجاره را منعقد کردید متوجه می شوید که خانه به چند برابر قیمت اصلی آن به شما اجاره داده شده است . به این وضعیت درحقوق غبن می گویند . غبن یعنی زیان ناشی از عدم تعادل بین عوضین یک معامله . طبق قانون در این حالت به زیان دیده اختیار داده شده است تا قراردادش را فسخ کند ؛ به این صورت که باید ضمن ارائه دادخواست به دادگاه حقوقی ، تقاضای فسخ قرارداد اجاره را کند .

وجود شرط فسخ

علاوه بر آنچه گفته شد گاهی موجر ( اجاره دهنده ) و مستاجر ، در قرارداد اجاره شرط خاصی را می گنجانند که برای مثال اگر مالک تا فلان تاریخ به آن عمل نکرد مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد ؛ مثلا در قرارداد اجاره شرط کنند که در صورتی که مالک تا دو ماه بعد از انعقاد قرارداد ، تعمیرات لازم را در خانه انجام نداد ، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند . این دسته از شروط باید به طور صریح حق فسخ را به مستاجر بدهند زیرا اگر در اینکه آیا مستاجر بابت یک شرط حق فسخ دارد یا نه تردید باشد ، اصل بر این است که حق فسخ ندارد
بر هم زدن توافقی قرارداد

در مقاله موارد انحلال یافتن قرارداد گفتیم که یکی از مواردی که به واسطه آن می توان قراردادی را منحل کرد ، اقاله یا تفاسخ است . بر این اساس موجر و مستاجر هر دو با هم به توافق می رسند که قرارداد بینشان را برهم بزنند . بر هم زدن توافقی قرارداد یکی از مواردی است که به واسطه آن می توان قرارداد اجاره را قبل از پایان یافتن مدت آن بر هم زد .